TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a Câmara
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO C/ REVISÃO
N°1203124- 0/4
Comarca de SÃO PAULO
Processo 184885/06
2 8 . V . C Í V EL
APTE DIRECTA LOJA IMÓVEIS S/C LTDA
APDO MÁRCIA ARCOVERDE DE SOUZA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA
REGISTRADO(A) SOB N°
"02406317*
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos,
os desembargadores desta turma julgadora da Seção
de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de
conformidade com o relatório e o voto do relator, que
ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data,
rejeitada a preliminar, deram provimento parcial
ao recurso, por votação unânime.
Turma Julgadora da
RELATOR
REVISOR
3o JUIZ
Juiz Presidente
Data do julgamento
29a
DES
DES
DES
DES.
Câmara
REINALDO CALDAS
LUÍS DE
PEREIRA
CARVALHO
CALÇAS
FRANCISCO THOMAZ
03/06/09
DES. REINALDO CALDAS
Relator
PODER JUDICIÁRIO
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29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
os desembargadores desta turma julgadora da Seção
de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de
conformidade com o relatório e o voto do relator, que
ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data,
rejeitada a preliminar, deram provimento parcial
ao recurso, por votação unânime.
Turma Julgadora da
RELATOR
REVISOR
3o JUIZ
Juiz Presidente
Data do julgamento
29a
DES
DES
DES
DES.
Câmara
REINALDO CALDAS
LUÍS DE
PEREIRA
CARVALHO
CALÇAS
FRANCISCO THOMAZ
03/06/09
DES. REINALDO CALDAS
Relator
PODER JUDICIÁRIO
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V o t o n ° 1 0 8 6
Comarca : São Paulo - Fórum Central - 28a Vara Cível - proc. n° 1157/2006
Apelação com Revisão n° 1.203.124-00/4
Apelante: Directa Loja de Imóveis S/C Ltda.
Apelada : Mareia Arcoverde de Souza
Comarca : São Paulo - Fórum Central - 28a Vara Cível - proc. n° 1157/2006
Apelação com Revisão n° 1.203.124-00/4
Apelante: Directa Loja de Imóveis S/C Ltda.
Apelada : Mareia Arcoverde de Souza
Corretagem - Mediação - Comissão - Venda de imóvel - Cobrança -
Imobiliária que prestou serviços de captação de interessados na
compra - Interessada que formulou proposta de compra,
posteriormente concretizada, diretamente com a vendedora.
Comissão devida. Fixação do valor, entretanto, na metade do
montante pretendido, em face das peculiaridades da causa.
1. Provido o recurso da autora, pelo mérito, ainda que em parte,
não há lugar para cogitar de cerceamento de defesa, de fato
inexistente, posto suficientes os dados à convicção do julgador.
2. Rompidas as negociações com o corretor, mas concretizada a
alienação diretamente entre a ré e a compradora, valendo-se a
alienante do trabalho de intermediação da primeira, é de se
reconhecer o direito à paga da correspondente mediação.
3. Inexistindo prova do valor ajustado, à vista das circunstâncias da
causa, fixa-se a comissão em 4% do valor do preço da venda do
imóvel. Recurso provido em parte.
Imobiliária que prestou serviços de captação de interessados na
compra - Interessada que formulou proposta de compra,
posteriormente concretizada, diretamente com a vendedora.
Comissão devida. Fixação do valor, entretanto, na metade do
montante pretendido, em face das peculiaridades da causa.
1. Provido o recurso da autora, pelo mérito, ainda que em parte,
não há lugar para cogitar de cerceamento de defesa, de fato
inexistente, posto suficientes os dados à convicção do julgador.
2. Rompidas as negociações com o corretor, mas concretizada a
alienação diretamente entre a ré e a compradora, valendo-se a
alienante do trabalho de intermediação da primeira, é de se
reconhecer o direito à paga da correspondente mediação.
3. Inexistindo prova do valor ajustado, à vista das circunstâncias da
causa, fixa-se a comissão em 4% do valor do preço da venda do
imóvel. Recurso provido em parte.
1. Ar. sentença de fls. 109/111, cujo relatório é adotado,
julgou improcedente a ação de cobrança ajuizada por empresa que atua na
mediação de compra e venda de imóveis, por considerar que a autora, na ânsia de
querer concluir as tratativas a qualquer custo, prejudicou sensivelmente os
interesses da ré, bem como porque a prova documental revelou que a autora mais
atrapalhou do que ajudou na conclusão do negócio, o que demandou o
afastamento da intermediadora. Condenou a autora ao pagamento das custas,
despesas processuais, e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00.
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Inconformada, apela a autora, sob os seguintes fundamentos, em
síntese:
a) preliminarmente, alegou ter havido cerceamento de defesa
por não se ter ouvido suas testemunhas, o que seria indispensável para evidenciar
a contratação da autora pela ré e o valor devido a título de comissão;
b) a aproximação e intermediação do negócio concluído pela ré
foi feita pela autora, pois a compradora do imóvel foi captada por esta e não há
na contestação descrição dos fatos impeditivos do negócio, que teriam sido
praticados pela demandante.
c) houve contratação tácita da mediação e dos serviços
prestados pela autora, com ciência inequívoca da ré do percentual de 8% sobre o
valor da venda a título de comissão.
Recurso preparado, recebido e regularmente contra-arrazoado.
É o relatório.
2. Presentes os pressupostos recursais, conheço do recurso.
Cerceamento de defesa não houve.
A própria autora, a f l . 103, quando instada à especificação de
provas, pediu o julgamento antecipado da lide, porque entendeu constarem dos
autos "elementos suficientes" para tal. Da mesma forma, no item 6 de 120 das
razões recursais reafirmou que "entende a recorrendo, como já mencionado, que
os elementos constantes dos autos levam indubitavelmente a inteira procedência
da ação".
Logo, não há razão para se queixar de cerceamento de defesa por
não ouvidas as testemunhas que arrolou.
Ainda, sobre cerceamento de defesa já decidiu o Colendo STJ:
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"Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a
prudente discrição do magistrado, no exame da necessidade ou não da realização
de prova em audiência, ante as circunstâncias de cada caso concreto e a
necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório" (STJ-4a T.,
REsp 3.047-ES, rei. Min. Athos Carneiro, j . 21.8.90, não conheceram, v.u., DJU
17.9.90, p. 9.514).
No mérito o reclamo procede, em parte.
Do exame da prova ressai inequívoco que foi a autora quem
promoveu a aproximação e intermediação das partes para a conclusão do negócio
jurídico, pois, de fato, a compradora do imóvel foi por ela captada.
Na declaração de fls. 80/81, a compradora do imóvel reconhece
que soube da oferta do imóvel por anúncio da autora e, tendo contatado com
esta, fez a oferta de valor para compra, visitou o imóvel e, em reunião com
funcionária discutiu preço, forma de pagamento e demais detalhes.
A compradora prosseguiu nesses contatos e, após aceita a proposta
pela ré, então proprietária, a autora enviou-lhe uma primeira versão do contrato
de compra e venda.
Ao examinar, porém, essa primeira versão do contrato de compra e
venda - prossegue a declaração da compradora (fls.80/81) - percebeu que havia
diversos pontos com os quais não concordava razão pela qual revisou o documento
com suas sugestões de ajustes e enviou por e-mail à autora, não obtendo,
todavia, uma resposta rápida.
Em razão da falta de agilidade da autora, em contato direto com a
ré, a compradora manifestou o seu desestímulo pela concretização do negócio em
face da demora no processo. Passado um mês do primeiro contato com a autora,
sem acolhimento de sua proposta de alteração do contrato de compra e venda, a
ré e seu advogado sugeriram que a negociação fosse feita no escritório daquele,
sem envolver a imobiliária autora, devido a sua morosidade no processo e
"posteriormente ao fechar o negócio, a imobiliária receberia sua comissão pela
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indicação do comprador". A partir de então, as negociações se desenvolveram até
o desfecho com a compra do imóvel.
O documento de fls.78 também revela que a opção de mediação da
compra e venda fora outorgada pela ré à autora.
Logo, induvidoso que a ré contratou verbalmente a autora para a
mediação da venda de sua casa e que a imobiliária, mercê dos serviços prestados,
foi quem captou a compradora do imóvel, então pessoa interessada que a
procurou e com funcionário dela se reuniu, havendo a intermediação e negociação
durante certo tempo.
A publicação do anúncio de fls. 17, a proposta de aquisição de
fls. 18 e a declaração de fls. 80/81 comprovam a prestação dos serviços de
mediação da autora, bem como os documentos de fls.44v° e 86/92 comprovam
que quem comprou o imóvel vendido foi a proponente de fls. 18, que soube da
venda, fez a oferta e desenvolveu negociações para compra, durante certo
período, por meio da acioanante. Além disso, o preço da venda foi o mesmo da
proposta de fls. 18, ou seja, R$ 150.000,00 (fls. 18, 44v° e 87).
A venda foi concretizada pelo instrumento particular de fls. 86/92,
assinado em 2 de maio de 2006 e se consumou err. 28 de junho de 2006, com o
registro do instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial,
financiamento com garantia de alienação fiduciária e outras avenças, com força
de escritura pública, conforme averbação 7 e registro n.8 da matrícula 62.958 do
1o Oficial de Registro de Imóveis desta Capital (fls. 44v°).
A proposta de aquisição feita na imobiliária autora pela
compradora ocorreu em 12 de fevereiro de 2006 (fls. 18). Um mês depois, ou
seja, em 13 de março de 2006 a compradora enviou versão original e versão
revisada do contrato ao advogado da ré (fls.79). Os documentos alusivos ao imóvel
foram retirados da imobiliária autora por pessoa autorizada pela ré em 20 de
março de 2006 (fls.26), por solicitação do advogado da vendedora em mensagem
eletrônica de 16 de março de 2006 (fls. 25), para redação do contrato de venda e
compra.
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Portanto, tem-se como data de encerramento da participação da
autora na intermediação do negócio o dia 20 de março de 2006, quando os
documentos em sua posse foram entregues à ré.
A primeira queixa da compradora à vendedora sobre a demora nas
providências a cargo da autora data de 8 de março de 2006, conforme documento
de fls.78, juntado pela ré. Na mensagem eletrônica de fls.79 enviada pela
compradora ao advogado da ré, em 13 de março de 2006, informou ela que enviou
por e-mail à autora a versão original do contrato de compra e venda e a versão
revisada.
Como a negociação chegou a termo somente em 2 de maio de 2006,
com a assinatura do contrato de compromisso de fls. 86/92, conclui-se que a
demora da qual reclamaram a ré vendedora e a compradora não pode ser
imputada única e exclusivamente à possível inação da autora, mesmo porque a ré
tinha débitos que poderiam representar óbice à consumação do ato jurídico e
que, se não fossem saldados, impediriam o financiamento solicitado pela
compradora perante agente financeiro (fls.29, 83 e 84/85).
Tanto é assim que após a retirada dos documentos do imóvel até
então de posse da autora, em 20/3/2006, o contrato de compromisso de venda e
compra somente foi firmado em 2/5/2006, ou seja, mais de 40 dias depois, o que
também indica a dificuldade enfrentada para arregimentar a documentação
necessária a dar certeza à concretização do financiamento solicitado pela
compradora e à efetivação da venda do imóvel. Esse tempo, aliás, é inferior ao
tempo que intermediou entre a oferta de fls. 18 (12/2/2006) à devolução dos
documentos de fls.26 (20/3/2006), ou seja, 36 dias.
Provado, portanto, que a autora prestou serviços de mediação à ré,
com resultado positivo, cabe resolver o percentual devido a título de comissão
pela intermediação.
Embora do instrumento particular de compromisso de venda e
compra de fls. 19/24 conste que o vendedor se compromete a pagar a
porcentagem de 8% sobre o valor da venda do imóvel (cláusula oitava), essa
estimação não pode ser considerada porque aquele documento não está assinado.
Ul •
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Também não trouxe a autora, qualquer documento de opção de
venda exclusiva ou concorrente firmado pela ré.
0 documento que poderia representar algum indício de que a
comissão de corretagem de 8% do valor da venda teria sido aceita pela ré, seria a
via do contrato revisado pela compradora e com as anotações desta para as
alterações necessárias, conforme explicitado nas mensagens de fls. 78/79 e que,
além da declaração de fls.80/81 da compradora, poderia representar evidência
que aquele de fls. 19/24 foi lido por ambas, sem alteração da cláusula de
percentual de 8% a título de comissão.
Conforme anota Luís Vicente Dondelli, o artigo 722 do Código Civil
"apresenta os elementos nucleares do contrato de corretagem", tendo como
"características principais a tipicidade, a consensualidade, a onerosidade, a
bilateralidade, a informalidade - salvo a hipótese do art. 726 deste Código - e
acessoriedade".
Por isso, "as obrigações básicas do contrato de corretagem são, da
parte do cliente, a de pagar a remuneração ao corretor se algum negócio for
realizado - art. 725 deste estatuto civil -, e, da parte do corretor, a de produzir
um resultado útil, consistente na obtenção de um ou mais negócios para o
cliente; sua obrigação não é de meio. Por isso, alguma doutrina considera o
contrato de corretagem aleatório. O negócio almejado é o principal, por oposição
ao contrato de corretagem que lhe é preparatório e, em razão disso, acessório"
(Código Civil interpretado, organizador Antônio Cláudio da Costa Machado,
coordenadora Silma Juny Chinellato, Manole editora, São Paulo, 2008, p.509).
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e
prudência que o negócio requer, diz o artigo 723 do Código Civil.
Portanto, a autora tinha a obrigação de informar o estágio em que
se encontrava o negócio e o que mais era relevante para sua conclusão, conforme
dicção do artigo 723 do Código Civil.
Vxh
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A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
locais, di-lo o artigo 724 do Código Civil.
Como a obrigação do corretor é de resultado, caso obtenha o
resultado almejado no contrato de corretagem (no caso a venda), tem direito à
sua comissão, nos termos do que preconiza o artigo 725 do Código Civil.
O cliente só não tem o dever de pagar a comissão do corretor se
obteve o negócio sem nenhuma intermediação, a teor do disposto no artigo 726
do Código Civil.
Cabia, pois, a ré, provar em sua defesa a exceção de inércia ou
ociosidade como, v.g., falta de diligência da autora, para, em conseqüência,
liberar-se da obrigação de pagar a comissão.
O caso dos autos se enquadra, portanto, na hipótese regulada pelo
artigo 727 do Código Civil, ou seja, "se, por não haver prazo determinado, o dono
do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos
LI UUULI ÍL/i ÜO «_u/1 6i.0r .
Constata-se do conjunto probatório que a autora chegou a prestar
serviços e iniciar a mediação, bem como o negócio foi concluído com a compra do
imóvel por pessoa captada pelos trabalhos da corretora. Logo, tem ela, autora,
direito ao crédito de sua comissão, mesmo que a realização do negócio tenha sido
concretizada posteriormente à sua dispensa.
Também inarredável que não há prova nos autos de que a ré tenha
concordado com a estipulação do percentual de 8% sobre o preço da venda como
comissão de corretagem.
Logo, segundo a natureza do negócio, os usos locais e o fato de que
durante certo período das negociações houve alguma inércia da autora, essa
UJn-
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inação deve também servir de parâmetro para fixação do valor percentual da
comissão pela mediação. Afinal, o negócio que começou na sede da autora em 12
de fevereiro de 2006, somente foi concluído no escritório do advogado da ré em 2
de maio de 2006, com devolução dos documentos a este pela autora em 20 de
março de 2006.
Conclui-se, pois, que pelo trabalho desenvolvido de 3 de fevereiro
de 2006 - data da contratação da publicidade na imprensa escrita (fls.16) para
publicação do anúncio de fls.17 - até 20 de março de 2006, data em que os
documentos foram entregues à ré, em devolução, pela autora, ou seja, 45 dias, a
autora deve receber, a título de comissão pela intermediação do negócio - que
se revelou positivo e proveitoso para a ré - o valor equivalente a 4% (quatro por
cento) do preço da venda (R$ 150.000,00), isto é, R$ 6.000,00 (seis mil reais),
quantia que reputo condizente e satisfatória para remunerar os serviços prestados
pela autora à ré.
3. Ante o exposto, por meu voto, rejeito a preliminar e dou
provimento parcial ao recurso, para, reformando a r. sentença, julgar
procedente, em parte, a ação e condenar a ré ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis
mil reais), acrescida de correção monetária a partir da efetivação da venda, ou
seja, 28 de junho de 2006, e juros de mora de 1% ao mês a partir do recebimento
da notificação para pagamento, ou seja, 18 de julho de 2006 (fls.28), bem como
ao pagamento de metade das despesas reembolsáveis corrigidas a partir de cada
desembolso e de metade das custas processuais.
Cada parte arca, enfim, com metade das custas e despesas.
Os honorários advocatícios ficam compensados e deixam de ser
fixados, dada a sucumbência recíproca e igualitária.
Reinaldo de O l i v e i r a Caldas
- Juiz de 2o Grau e Relator -
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julgou improcedente a ação de cobrança ajuizada por empresa que atua na
mediação de compra e venda de imóveis, por considerar que a autora, na ânsia de
querer concluir as tratativas a qualquer custo, prejudicou sensivelmente os
interesses da ré, bem como porque a prova documental revelou que a autora mais
atrapalhou do que ajudou na conclusão do negócio, o que demandou o
afastamento da intermediadora. Condenou a autora ao pagamento das custas,
despesas processuais, e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00.
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Inconformada, apela a autora, sob os seguintes fundamentos, em
síntese:
a) preliminarmente, alegou ter havido cerceamento de defesa
por não se ter ouvido suas testemunhas, o que seria indispensável para evidenciar
a contratação da autora pela ré e o valor devido a título de comissão;
b) a aproximação e intermediação do negócio concluído pela ré
foi feita pela autora, pois a compradora do imóvel foi captada por esta e não há
na contestação descrição dos fatos impeditivos do negócio, que teriam sido
praticados pela demandante.
c) houve contratação tácita da mediação e dos serviços
prestados pela autora, com ciência inequívoca da ré do percentual de 8% sobre o
valor da venda a título de comissão.
Recurso preparado, recebido e regularmente contra-arrazoado.
É o relatório.
2. Presentes os pressupostos recursais, conheço do recurso.
Cerceamento de defesa não houve.
A própria autora, a f l . 103, quando instada à especificação de
provas, pediu o julgamento antecipado da lide, porque entendeu constarem dos
autos "elementos suficientes" para tal. Da mesma forma, no item 6 de 120 das
razões recursais reafirmou que "entende a recorrendo, como já mencionado, que
os elementos constantes dos autos levam indubitavelmente a inteira procedência
da ação".
Logo, não há razão para se queixar de cerceamento de defesa por
não ouvidas as testemunhas que arrolou.
Ainda, sobre cerceamento de defesa já decidiu o Colendo STJ:
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"Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a
prudente discrição do magistrado, no exame da necessidade ou não da realização
de prova em audiência, ante as circunstâncias de cada caso concreto e a
necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório" (STJ-4a T.,
REsp 3.047-ES, rei. Min. Athos Carneiro, j . 21.8.90, não conheceram, v.u., DJU
17.9.90, p. 9.514).
No mérito o reclamo procede, em parte.
Do exame da prova ressai inequívoco que foi a autora quem
promoveu a aproximação e intermediação das partes para a conclusão do negócio
jurídico, pois, de fato, a compradora do imóvel foi por ela captada.
Na declaração de fls. 80/81, a compradora do imóvel reconhece
que soube da oferta do imóvel por anúncio da autora e, tendo contatado com
esta, fez a oferta de valor para compra, visitou o imóvel e, em reunião com
funcionária discutiu preço, forma de pagamento e demais detalhes.
A compradora prosseguiu nesses contatos e, após aceita a proposta
pela ré, então proprietária, a autora enviou-lhe uma primeira versão do contrato
de compra e venda.
Ao examinar, porém, essa primeira versão do contrato de compra e
venda - prossegue a declaração da compradora (fls.80/81) - percebeu que havia
diversos pontos com os quais não concordava razão pela qual revisou o documento
com suas sugestões de ajustes e enviou por e-mail à autora, não obtendo,
todavia, uma resposta rápida.
Em razão da falta de agilidade da autora, em contato direto com a
ré, a compradora manifestou o seu desestímulo pela concretização do negócio em
face da demora no processo. Passado um mês do primeiro contato com a autora,
sem acolhimento de sua proposta de alteração do contrato de compra e venda, a
ré e seu advogado sugeriram que a negociação fosse feita no escritório daquele,
sem envolver a imobiliária autora, devido a sua morosidade no processo e
"posteriormente ao fechar o negócio, a imobiliária receberia sua comissão pela
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indicação do comprador". A partir de então, as negociações se desenvolveram até
o desfecho com a compra do imóvel.
O documento de fls.78 também revela que a opção de mediação da
compra e venda fora outorgada pela ré à autora.
Logo, induvidoso que a ré contratou verbalmente a autora para a
mediação da venda de sua casa e que a imobiliária, mercê dos serviços prestados,
foi quem captou a compradora do imóvel, então pessoa interessada que a
procurou e com funcionário dela se reuniu, havendo a intermediação e negociação
durante certo tempo.
A publicação do anúncio de fls. 17, a proposta de aquisição de
fls. 18 e a declaração de fls. 80/81 comprovam a prestação dos serviços de
mediação da autora, bem como os documentos de fls.44v° e 86/92 comprovam
que quem comprou o imóvel vendido foi a proponente de fls. 18, que soube da
venda, fez a oferta e desenvolveu negociações para compra, durante certo
período, por meio da acioanante. Além disso, o preço da venda foi o mesmo da
proposta de fls. 18, ou seja, R$ 150.000,00 (fls. 18, 44v° e 87).
A venda foi concretizada pelo instrumento particular de fls. 86/92,
assinado em 2 de maio de 2006 e se consumou err. 28 de junho de 2006, com o
registro do instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial,
financiamento com garantia de alienação fiduciária e outras avenças, com força
de escritura pública, conforme averbação 7 e registro n.8 da matrícula 62.958 do
1o Oficial de Registro de Imóveis desta Capital (fls. 44v°).
A proposta de aquisição feita na imobiliária autora pela
compradora ocorreu em 12 de fevereiro de 2006 (fls. 18). Um mês depois, ou
seja, em 13 de março de 2006 a compradora enviou versão original e versão
revisada do contrato ao advogado da ré (fls.79). Os documentos alusivos ao imóvel
foram retirados da imobiliária autora por pessoa autorizada pela ré em 20 de
março de 2006 (fls.26), por solicitação do advogado da vendedora em mensagem
eletrônica de 16 de março de 2006 (fls. 25), para redação do contrato de venda e
compra.
Apelação com Revisão n° 1 203 124-00/4 - São Paulo - Fórum Central - 28a Vara Cível Voto n° 1086
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29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Portanto, tem-se como data de encerramento da participação da
autora na intermediação do negócio o dia 20 de março de 2006, quando os
documentos em sua posse foram entregues à ré.
A primeira queixa da compradora à vendedora sobre a demora nas
providências a cargo da autora data de 8 de março de 2006, conforme documento
de fls.78, juntado pela ré. Na mensagem eletrônica de fls.79 enviada pela
compradora ao advogado da ré, em 13 de março de 2006, informou ela que enviou
por e-mail à autora a versão original do contrato de compra e venda e a versão
revisada.
Como a negociação chegou a termo somente em 2 de maio de 2006,
com a assinatura do contrato de compromisso de fls. 86/92, conclui-se que a
demora da qual reclamaram a ré vendedora e a compradora não pode ser
imputada única e exclusivamente à possível inação da autora, mesmo porque a ré
tinha débitos que poderiam representar óbice à consumação do ato jurídico e
que, se não fossem saldados, impediriam o financiamento solicitado pela
compradora perante agente financeiro (fls.29, 83 e 84/85).
Tanto é assim que após a retirada dos documentos do imóvel até
então de posse da autora, em 20/3/2006, o contrato de compromisso de venda e
compra somente foi firmado em 2/5/2006, ou seja, mais de 40 dias depois, o que
também indica a dificuldade enfrentada para arregimentar a documentação
necessária a dar certeza à concretização do financiamento solicitado pela
compradora e à efetivação da venda do imóvel. Esse tempo, aliás, é inferior ao
tempo que intermediou entre a oferta de fls. 18 (12/2/2006) à devolução dos
documentos de fls.26 (20/3/2006), ou seja, 36 dias.
Provado, portanto, que a autora prestou serviços de mediação à ré,
com resultado positivo, cabe resolver o percentual devido a título de comissão
pela intermediação.
Embora do instrumento particular de compromisso de venda e
compra de fls. 19/24 conste que o vendedor se compromete a pagar a
porcentagem de 8% sobre o valor da venda do imóvel (cláusula oitava), essa
estimação não pode ser considerada porque aquele documento não está assinado.
Ul •
Apelação com Revisão n° 1 203 124-00/4 - São Paulo - Fórum Central - 28a Vara Cível Voto n° 1086
asap
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Também não trouxe a autora, qualquer documento de opção de
venda exclusiva ou concorrente firmado pela ré.
0 documento que poderia representar algum indício de que a
comissão de corretagem de 8% do valor da venda teria sido aceita pela ré, seria a
via do contrato revisado pela compradora e com as anotações desta para as
alterações necessárias, conforme explicitado nas mensagens de fls. 78/79 e que,
além da declaração de fls.80/81 da compradora, poderia representar evidência
que aquele de fls. 19/24 foi lido por ambas, sem alteração da cláusula de
percentual de 8% a título de comissão.
Conforme anota Luís Vicente Dondelli, o artigo 722 do Código Civil
"apresenta os elementos nucleares do contrato de corretagem", tendo como
"características principais a tipicidade, a consensualidade, a onerosidade, a
bilateralidade, a informalidade - salvo a hipótese do art. 726 deste Código - e
acessoriedade".
Por isso, "as obrigações básicas do contrato de corretagem são, da
parte do cliente, a de pagar a remuneração ao corretor se algum negócio for
realizado - art. 725 deste estatuto civil -, e, da parte do corretor, a de produzir
um resultado útil, consistente na obtenção de um ou mais negócios para o
cliente; sua obrigação não é de meio. Por isso, alguma doutrina considera o
contrato de corretagem aleatório. O negócio almejado é o principal, por oposição
ao contrato de corretagem que lhe é preparatório e, em razão disso, acessório"
(Código Civil interpretado, organizador Antônio Cláudio da Costa Machado,
coordenadora Silma Juny Chinellato, Manole editora, São Paulo, 2008, p.509).
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e
prudência que o negócio requer, diz o artigo 723 do Código Civil.
Portanto, a autora tinha a obrigação de informar o estágio em que
se encontrava o negócio e o que mais era relevante para sua conclusão, conforme
dicção do artigo 723 do Código Civil.
Vxh
Apelação com Revisão n° 1 203 124-00/4 - São Paulo - Fórum Central - 28a Vara Cível Voto n° 1086
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A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
locais, di-lo o artigo 724 do Código Civil.
Como a obrigação do corretor é de resultado, caso obtenha o
resultado almejado no contrato de corretagem (no caso a venda), tem direito à
sua comissão, nos termos do que preconiza o artigo 725 do Código Civil.
O cliente só não tem o dever de pagar a comissão do corretor se
obteve o negócio sem nenhuma intermediação, a teor do disposto no artigo 726
do Código Civil.
Cabia, pois, a ré, provar em sua defesa a exceção de inércia ou
ociosidade como, v.g., falta de diligência da autora, para, em conseqüência,
liberar-se da obrigação de pagar a comissão.
O caso dos autos se enquadra, portanto, na hipótese regulada pelo
artigo 727 do Código Civil, ou seja, "se, por não haver prazo determinado, o dono
do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos
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Constata-se do conjunto probatório que a autora chegou a prestar
serviços e iniciar a mediação, bem como o negócio foi concluído com a compra do
imóvel por pessoa captada pelos trabalhos da corretora. Logo, tem ela, autora,
direito ao crédito de sua comissão, mesmo que a realização do negócio tenha sido
concretizada posteriormente à sua dispensa.
Também inarredável que não há prova nos autos de que a ré tenha
concordado com a estipulação do percentual de 8% sobre o preço da venda como
comissão de corretagem.
Logo, segundo a natureza do negócio, os usos locais e o fato de que
durante certo período das negociações houve alguma inércia da autora, essa
UJn-
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inação deve também servir de parâmetro para fixação do valor percentual da
comissão pela mediação. Afinal, o negócio que começou na sede da autora em 12
de fevereiro de 2006, somente foi concluído no escritório do advogado da ré em 2
de maio de 2006, com devolução dos documentos a este pela autora em 20 de
março de 2006.
Conclui-se, pois, que pelo trabalho desenvolvido de 3 de fevereiro
de 2006 - data da contratação da publicidade na imprensa escrita (fls.16) para
publicação do anúncio de fls.17 - até 20 de março de 2006, data em que os
documentos foram entregues à ré, em devolução, pela autora, ou seja, 45 dias, a
autora deve receber, a título de comissão pela intermediação do negócio - que
se revelou positivo e proveitoso para a ré - o valor equivalente a 4% (quatro por
cento) do preço da venda (R$ 150.000,00), isto é, R$ 6.000,00 (seis mil reais),
quantia que reputo condizente e satisfatória para remunerar os serviços prestados
pela autora à ré.
3. Ante o exposto, por meu voto, rejeito a preliminar e dou
provimento parcial ao recurso, para, reformando a r. sentença, julgar
procedente, em parte, a ação e condenar a ré ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis
mil reais), acrescida de correção monetária a partir da efetivação da venda, ou
seja, 28 de junho de 2006, e juros de mora de 1% ao mês a partir do recebimento
da notificação para pagamento, ou seja, 18 de julho de 2006 (fls.28), bem como
ao pagamento de metade das despesas reembolsáveis corrigidas a partir de cada
desembolso e de metade das custas processuais.
Cada parte arca, enfim, com metade das custas e despesas.
Os honorários advocatícios ficam compensados e deixam de ser
fixados, dada a sucumbência recíproca e igualitária.
Reinaldo de O l i v e i r a Caldas
- Juiz de 2o Grau e Relator -
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